Zakup pierwszego mieszkania bez 2% PCC

Zakup pierwszego mieszkania bez 2% PCC: Warunki, wyjątki i podstawy prawne zwolnienia

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym wiąże się ze znacznymi kosztami transakcyjnymi. Jednym z największych obciążeń był przez lata podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Zgodnie z nowelizacją ustawy o PCC, kupujący ich pierwszą nieruchomość mieszkalną są całkowicie zwolnieni z tego podatku. Zwolnienie to pozwala zaoszczędzić od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, jednak skorzystanie z niego wymaga spełnienia rygorystycznych warunków ustawowych.

Podstawa prawna i przedmiot zwolnienia

Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wprowadzone ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz niektórych innych ustaw i weszło w życie 31 sierpnia 2023 r.
Przepis rozszerzający katalog zwolnień przedmiotowo-podmiotowych został zapisany w art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 z późn. zm.).
Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest:
  1. Prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  2. Prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
  3. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Ważne: Zwolnienie dotyczy wyłącznie czynności sprzedaży na rynku wtórnym. Transakcje na rynku pierwotnym (od dewelopera) podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), co z mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC i tak wyłącza opodatkowanie PCC (z zastrzeżeniem transakcji zwolnionych z VAT).

Komu przysługuje zwolnienie? (Warunki podmiotowe)

Zwolnienie przysługuje kupującemu będącemu osobą fizyczną (lub osobom fizycznym nabywającym nieruchomość na współwłasność), jeżeli w dacie zakupu:
  • Nie posiada i wcześniej nie posiadała żadnego z wyżej wymienionych praw (prawa własności lokalu/domu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu),
  • Nie przysługiwało jej w przeszłości udziale w takich prawach, z jednym istotnym wyjątkiem dotyczącym spadkobrania.

Wyjątek od reguły: Udział w nieruchomości nabytej w drodze spadku

Ustawodawca przewidział udogodnienie dla osób, które w przeszłości weszły w posiadanie udziału w nieruchomości mieszkalnej w wyniku dziedziczenia.
Zgodnie z art. 9 pkt 17 lit. b ustawy o PCC, kupujący nie traci prawa do zwolnienia, jeżeli:
  1. Posiada lub posiadał udział w prawie własności lokalu mieszkalnego / budynku jednorodzinnego / spółdzielczym prawie do lokalu,
  2. Udział ten został nabyty wyłącznie w drodze spadku,
  3. Wielkość udziału nie przekracza 50%,
  4. Kupujący posiada lub posiadał ten udział tylko w odniesieniu do jednej nieruchomości lub jednego prawa.
Jeżeli kupujący otrzymał w spadku więcej niż jeden udział lub jego udział w danej nieruchomości przekraczał 50% (albo nabył udział w drodze darowizny lub kupna), prawo do zwolnienia z PCC bezpowrotnie przepada.

Zakup przez kilka osób (np. małżonkowie, partnerzy)

Częstym punktem spornym w praktyce stosowania przepisu jest zakup nieruchomości przez kilka osób (np. małżonków posiadających rozdzielność lub wspólność majątkową albo partnerów).
Ustawodawca jednoznacznie wskazał, że w przypadku gdy kupującymi są co najmniej dwie osoby fizyczne, warunek braku wcześniejszego posiadania nieruchomości muszą spełniać wszyscy kupujący.
Scenariusz transakcji Spełnienie warunków Wymiar podatku PCC
Kupujący A (nigdy nie posiadał nieruchomości) Tak 0% (Zwolnienie)
Kupujący A i Kupujący B (żadne z nich nie posiadało nieruchomości) Tak 0% (Zwolnienie)
Kupujący A (pierwsze mieszkanie) + Kupujący B (posiada już udział 100% w innym lokalu) Nie (B nie spełnia warunków) 2% od całej wartości rynkowej
Kupujący A (pierwsze mieszkanie) + Kupujący B (posiada <50% udziału z wyłącznego spadku) Tak 0% (Zwolnienie)
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych potwierdza: jeśli choćby jeden ze współkupujących nie spełnia kryteriów ustawowych, transakcja w całości podlega opodatkowaniu stawką 2% PCC. Brak jest możliwości proporcjonalnego podziału ulgi.

Procedura przed notariuszem i odpowiedzialność

Płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości jest notariusz (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC).
  1. Oświadczenie stron: Notariusz weryfikuje uprawnienie do ulgi na podstawie oświadczenia kupującego (lub kupujących) składanego do aktu notarialnego pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.
  2. Brak poboru podatku: Jeżeli warunki z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC są spełnione, notariusz w treści aktu zamieszcza powołanie na ten przepis i nie pobiera podatku.
  3. Kontrola organu podatkowego: Urząd skarbowy ma prawo weryfikacji oświadczenia w okresie przedawnienia zobowiązania podatkowego (5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku). Jeśli organ wykaże, że nabywca zataił fakt posiadania nieruchomości w przeszłości, wyda decyzję określającą wysokość zobowiązania podatkowego wraz z odsetkami za zwłokę.

Podsumowanie

Zwolnienie z 2% PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu to jedna z najbardziej odczuwalnych finansowo ulg w prawodawstwie obrotu nieruchomościami. Aby bez ryzyka skorzystać z preferencji podatkowej, należy upewnić się przed podpisaniem aktu notarialnego, że żaden ze współkupujących nie posiadał wcześniej praw mieszkalnych (poza ściśle zdefiniowanym wyjątkiem dotyczącym spadku do 50% udziału).
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej ani podatkowej. W przypadku wątpliwości dotyczących stanu prawnego konkretnej nieruchomości lub sytuacji nabywcy, zaleca się konsultację z radcą prawnym, adwokatem lub doradcą podatkowym.